[貸款利率下限]成交面積同比減少9.8% 商業地產的抄底之期來了?

摘 要

地產消費市場不僅在住宅區消費市場感覺到了冷降溫,今天就連商業性地產也停滯下行形勢。

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地產消費市場不僅在住宅區消費市場感覺到了冷降溫,今天就連商業性地產

地產消費市場不僅在住宅區消費市場感覺到了冷降溫,今天就連商業性地產也停滯下行形勢。



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地產消費市場不僅在住宅區消費市場感覺到了冷降溫,今天就連商業性地產也停滯下行形勢。



12月9日,鏈家創建者左暉,通過青島維航該公司間接持股的上海可持續發展明德管理工作討論股份有限公司,以約105億元的價錢從基匯資產手里收購電訊的中心,這個位于上海黃金地段,約17萬平方米的商務區,包含著兩個主樓、兩個公共服務公寓和一個百貨公司。



業內人士研究,左暉此時購入電訊的中心,出手利落,價錢抄底意涵顯著。



無獨有偶,近日,天津易居地產研究所發布了《我國百城商業地產消費市場調查報告》。其中,調查報告指出商業地產消費市場降溫振幅小于住宅區,購物商場公寓同比連跌5個月。



商業地產的抄底之期知道來了嗎?



100城商業地產成交總面積同比減少9.8%



觀察歷史數據得知,自2015年全省100城商業地產整體升溫以后,2016年的商業地產與全省地產消費市場升溫的節拍基本上是實時,2017年里的商業地產跌幅雖然保持低位,但發展趨勢上已展現出降溫征兆,2018年則延續降溫形勢。



11月底商業地產的成交出現小幅上漲發展趨勢,但總體仍呈下行發展趨勢。



易居地產研究所發布的《我國百城商業地產消費市場調查報告》指出,2018年11月,易居研究所監控的100個城市商業地產成交總面積為1335萬平方米,環比增長17.1%,同比減少9.8%。



回應,易居研究所智庫的中心研究工作嚴躍進副總監表示,11月全省100個城市商業地產成交表現一般,這和全省消費市場的降溫形勢整體吻合。



受住宅區消費市場降溫、貸款方針收緊、消費市場預想變更等環境因素負面影響,此類發展商買賣面臨離心力。



商業地產比住宅區降溫更顯著



調查報告指出2018年11月,全省100個城市商業地產年底累計成交總面積為14257萬平方米,同比減少7.0%。



反觀這100城增建商品住宅的成交總面積為49079萬平方米,同比則是增長了7.2%。兩類發展商的市場走勢基本上趨同,但振幅有相當大差別。



從去年統計數據看,去年3月底開始,易居研究所智庫的中心統計的100城住宅區消費市場在今年初累計成交總面積同比升幅曲面開始上行,到了6月底由負轉正。



相反,商業地產年底累計成交總面積同比升幅曲面仍然位于穩定增長區段,下行發展趨勢顯著。



易居研究所智庫的中心研究工作嚴躍進副總監指出,因素在于住宅區消費市場在2017年受到預售證控管,消費市場買賣降溫,這使得2018年的同比升幅比較大。而商業地產從發展趨勢上看,則在這兩年平均呈現了持續性的降溫形勢。



一線城市商業地產抄底之最



調查報告統計數據顯示,2018年11月,100城內的一、二、三四線城市商業地產年底累計成交總面積分別為1753、7610和4894萬平方米,同比升幅分別為-3.5%、-13.5%和3.7%。



其中,二線城市稱小幅跌落,三四線城市小幅上升,一線城市則呈現大幅度跌落。



觀察歷史數據,2017年現在,三類城市商業地產成交走勢整體實時,而到了2017年三類城市的走勢開始分裂。



其中二線城市降溫尤為很快,不過到了2018年該升幅早已停滯縮窄。一線城市由漲轉跌,目前為止升幅繼續擴大。三四線城市仍然保持正增長形勢,但升幅是在停滯縮窄的。



易居研究所智庫的中心研究工作副總監嚴躍進表示,類似降溫形勢在短期內不會改變,這和全省地產消費市場整體下行的大歷史背景有關。部份賣出穩定狀態很差的工程項目,也會面臨去存貨的輿論壓力。



整體上看,要化解此類輿論壓力,大力降價促銷是有適當的,同時需要積極爭取“商改租”等外商投資。



其中,調查報告還選取了35個城市進行購物商場公寓的成交研究。2018年11月,全省35個城市購物商場公寓成交總面積為135萬平方米,環比增長0.9%,同比減少15.2%。



2018年下半年此類發展商成交整體偏低位,而到了年初,隨著全省地產消費市場的降溫,購物商場公寓工程項目也受到沖擊。目前為止單月成交已保持連續5個月的同比下跌形勢。



以店鋪和公寓為整體的商業地產受到地產總體發展趨勢的負面影響,商業地產的跌幅以呈現大趨勢降幅。根據價錢供求方程,需求的停滯下降也許給商業地產迎來抄底的“寶石窗口期”。



“物美價廉”潛力的回歸,也許會吸引著更加多“有眼力”的投資人進駐,蓄勢待發的商業地產早已引領著新格局中的資本配置新風向。



附注:



1、100個城市按一、二、三四線城市劃分如下:



4個二線城市:上海、天津、上海、 深圳市。32個一線城市:沈陽、沈陽、長春、沈陽、青島、鄭州、臨汾、青島、天津、北平、無錫、蘇州、溫州、蕪湖、贛州、泉州、福州、鄭州市、漢口、衡陽、昆明、柳州、河口、貴陽、成都、重慶、成都、烏魯木齊、蘭州、呼和浩特市、寧夏、烏魯木齊市。64個三四線城市:吉林、石家莊、邢臺、張家口、張家口、燕郊、密云、廠商、武邑、保定、歸綏、濟南、威海衛、日照時數、聊城、兗州、淮安、蘇州、蘇州、蘇州、鎮江、無錫、連云港、寧波、湖州、嘉興、嘉興、舟山群島、衢州、淮北、蕪湖、蕪湖、安慶、沙田、池州、漳州、泉州、泉州、興化、南昌、武昌、官窯、湘潭、衡陽、衡陽、江陵、襄陽、衡陽、珠海市、惠州、江門、板橋、韶關、東莞、惠州、肇慶、湛江、汕頭、東海、桂林、柳州、海南、長安、包頭。需要說明的是,燕郊是一個城市的副省級,但考慮到城市數量大,也將其納入到三四線城市的范圍內中。



2、購物商場公寓中涉及的城市分類:



3個二線城市:上海、上海和深圳市。16個一線城市:長春、沈陽、青島、天津、北平、無錫、蘇州、溫州、蕪湖、泉州、福州、鄭州市、衡陽、貴陽、河口和烏魯木齊市。16個二線城市:張家口、武邑、濟南、蘇州、連云港、無錫、寧波、舟山群島、衡陽、惠州、江門、板橋、東莞、惠州、海南和長安。責任編輯:霍琦

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